Жилье экономкласса: реалии и прогнозы

По статистике, около 85 % строящегося сегодня жилья приходится на экономкласс. Квартиры в домах данной категории — самые востребованные и быстро продаваемые. Однако цены здесь не такие уж низкие, и не каждая московская семья может решить жилищные проблемы с помощью покупки такой «доступной» недвижимости. В рамках круглого стола, представленного газетой «М2», обсуждались вопросы современного состояния и тенденции развития массового жилищного строительства в Москве и ближнем Подмосковье.

Что такое экономкласс?

Иногда некоторые застройщики, позиционируя свои объекты как принадлежащие к бизнесклассу, выставляют на продажу жилье, по качественным характеристикам соответствующее гораздо более экономичной категории. Как же выделить экономкласс? Есть ли критерии, по которым можно отнести конкретный объект к тому или иному разряду?

Одним из основных признаков квартир экономкласса назван относительно небольшой бюджет, закладываемый в строительство. Действительно, индустриальное домостроение весьма экономично: дома типовых серий быстро возводятся, хорошо раскупаются. Ставку делают не на высокую стоимость, а на большие объемы строительства. Однако экономичное жилье — не значит плохое или некачественное. Современные индустриальные дома сильно отличаются от «панелек», сооруженных 10–15 лет назад. Московские домостроительные комбинаты разрабатывают новые и модернизируют существующие серии, так что планировки квартир стали гораздо удобнее, площади — больше, потолки — выше; появились такие новшества, как эркеры, обязательное остекление балконов. Сами дома стали гораздо приятнее внешне и все меньше напоминают серые коробки. Освоены новые методы отделки фасадов: облицовка панелей керамической плиткой, использование декоративных элементов. И цвета для окраски домов все чаще выбирают приятные, радующие глаз. По всеобщему мнению, отсутствие свободной планировки — единственное, в чем серийные дома уступают монолитным.

Отмечено, что наиболее популярны одно- и двухкомнатные квартиры. Это вполне объяснимо — метраж влияет на стоимость жилья, а также на будущие эксплуатационные расходы. Домостроительные комбинаты учли современные тенденции и разработали серии, состоящие преимущественно из квартир небольших площадей.

Популярностью у населения пользуются серии П-44 К, П-44ТМ, выпускаемые ДСК № 1. Большой выбор квартир предлагает СУ-155 в серии И-155.

Особое внимание уделено архитектуре типового жилья. Все признали, что отсутствие изысков в объектах массового строительства — отличный способ сэкономить на общей стоимости квартир. Вместе с тем домостроительные комбинаты стремятся изменить мнение об однообразии панельных домов. Панель последнего поколения позволяет использовать необычные архитектурные решения.

В качестве примера развития архитектуры жилья экономкласса приведен проект комплекса «Солнцеград», что в двух километрах от Москвы. Проектировщик постарался сделать упор на создание максимально комфортного микроклимата для жителей. Например, сохранена традиция «своего двора». При разработке проекта учтена архитектура района в целом. Предусмотрена инфраструктурная сеть: запланировано строительство подземного паркинга, развлекательного комплекса с кинотеатром, кафе, магазинами. Первые этажи домов будут заняты магазинами шаговой доступности, фитнес-центрами, маленькими детскими садами. Территорию практически полностью избавят от асфальта и автомобилей.

Где искать доступное жилье

Один из главных критериев классификации недвижимости — месторасположение. Безусловно, дома эконом-класса находятся далеко от центра. Однако современные условия диктуют все большие объемы строительства в столице объектов бизнес-класса и как следствие — вытеснение сегмента дешевого жилья. Районов массовой застройки в пределах МКАД уже практически не осталось, а территории, расположенные за кольцевой дорогой, де-факто скорее относятся к области, чем к Москве. В итоге жилье эконом-класса постепенно перемещается в первый пояс Подмосковья. Квартирный рынок Московской области, в свою очередь, чутко реагирует на состояние и изменения на столичном рынке. Для Подмосковья сегодня характерна высокая строительная активность (в этом году предполагается возвести около 4,5 млн. кв. м жилья), а кроме того, цены здесь значительно ниже. Десятки новых компаний-застройщиков ежегодно заявляют о перспективных проектах в Московской области, города обретают новые микрорайоны с развитой инфраструктурой.

Несмотря на высокие темпы строительства, спрос на экономжилье продолжает сохраняться. Типовые квартиры продаются в два раза быстрее, чем в монолитных или кирпичных домах. Все возрастающие покупательские возможности способствуют росту цен, ежемесячно повышающихся как минимум на 1 %, и, если верить прогнозам, такая тенденция сохранится. А это значит, что цены в первом поясе Подмосковья скоро сравняются с московскими и станут недосягаемы для жителей области. Следует ожидать, что следующим витком в развитии доступного жилья станет массовая застройка среднего Подмосковья. Уже сейчас развиваются города Подольск, Троицк, Лобня, Домодедово.

Покупатели и их ожидания

Основными покупателями недорогих квартир остаются молодые семьи москвичей, а также приезжие из других регионов. Кроме того, в Подмосковье обосновываются те, для кого важна благоприятная экология. Пожилых москвичей среди новоселов немного — сказывается разница в пенсионном обеспечении и здравоохранении. Для многих недвижимость в области становится стартовой площадкой для дальнейшего переезда в Москву, а кто‑то при покупке пользуется ипотечными программами и разнообразными схемами зачета стоимости старых квартир.

Доля подмосковного жилья в общей структуре спроса по Москве и области в 2002 году составила 10–15 %, в 2003–2004 годах она увеличилась до 40–50 % и не снижается (в мае она составила 47 %).

Однако, отмечая стабильный интерес к жилым объектам нижнего ценового диапазона, специалисты признают, что сегодня потенциальный покупатель гораздо разборчивее. Теперь он не просто сравнивает качество предлагаемых домов, а интересуется наличием минимальной инфраструктуры, огороженной территории, парковки и другими позициями, которые прежде никогда не ассоциировались с дешевым жильем. Выросшие ожидания определяют политику девелоперских компаний, идущих на повышение стандартов и даже изменение проектов, чтобы удовлетворить клиентские предпочтения и опередить их на несколько шагов.

И все‑таки покупатель жилья эконом-класса в первую очередь обращает внимание на цену квартиры и лишь потом на ее местоположение, транспортную доступность и наличие инфраструктуры. Колебание цены на 5 % в этом сегменте — очень существенный фактор.

Плюсы и минусы подмосковного экономкласса

Сегодня подмосковный рынок не менее перспективен для застройщиков, чем столичный. Поэтому в последнее время наметились изменения в расстановке сил основных игроков рынка, конкуренция между ними становится все более жесткой. Крупные московские домостроительные компании, чья экспансия в область стала предметом обсуждения в СМИ, заявили о себе осуществлением проектов строительства типового жилья в подмосковных городах. Так, ДСК-1 возводит дома серии П-44Т в Железнодорожном, Красногорске, Одинцове и Щербинке. СУ-155 строит в Павшинской пойме (Красногорский район) и поселке Трехгорка (Одинцовский район). Застройку в Железнодорожном и Мытищах ведет холдинговая компания «Главмосстрой». Люберцы и Красногорск получили новые дома от «Мосстроймеханизации-5». Московским компаниям по силам комплексное строительство, в то время как областные строители берутся в основном за точечное. Именно возможность комплексной застройки больших территорий представляется участникам конференции одной из основных причин роста строительства в Подмосковье.

При выборе места учитывают прежде всего сочетание его транспортной доступности и рекреационного потенциала. Наиболее интересны экологически чистые районы с удобным транспортным сообщением.

Важную роль в увеличении объемов строительства играет перспектива получения девелопером дополнительной прибыли за счет меньших затрат на землю и долю администрации в строящемся жилье, а также на согласование проекта и подведение коммуникаций. При относительно невысокой себестоимости недвижимости в некоторых городах Подмосковья доходность может составлять 25–30 %. Новостройки практически не испытывают конкуренции со стороны вторичного жилья: большую часть жилого фонда составляют дома, построенные в 60‑е годы прошлого века.

При всей благополучно складывающейся обстановке и хороших перспективах нельзя обойти вниманием проблемы, препятствующие более динамичному развитию строительства в Московской области. Были высказаны опасения относительно неустоявшихся отношений между застройщиками и местной администрацией, отсутствия качественного транспортного сообщения с Москвой, диспропорции между количеством жилья и числом рабочих мест. Налицо и неразвитость инженерных коммуникаций. Впрочем, многие строители берутся решить эту проблему своими силами: современные технологии позволяют создать инженерную инфраструктуру быстро и не очень дорого.