На столичной орбите

Уже не первый месяц аналитики и журналисты уверенно констатируют постоянно растущий спрос на недвижимость ближайшего Подмосковья. Причины популярности городов-спутников налицо: доступные цены, близость к столичным местам работы и столичной же инфраструктуре, относительно приличное качество строительства. В зависимости от того, какой из этих факторов для вас наиболее важен, вы можете выбрать на рынке недвижимости Московской области подходящее предложение.

Cтроительство жилья в городах Подмосковья ведется активными темпами. В 2002 году в подмосковных городах было построено 2,7 млн кв. м жилья. В этом году планируется построить еще столько же. При этом 12,1% прироста придется на многоэтажные дома. Лидерами застройки сейчас являются Мытищи, Химки и Красногорск. Строят здесь в основном кирпичные многоэтажки. Для рынка Подмосковья характерен разброс цен. Так, в Орехове-Зуеве можно приобрести жилище по $150 за 1 кв. м. Дома в восточном направлении вообще относительно недорогие: в Балашихе можно купить недвижимость за сумму порядка $500 за 1 кв. м.

А вот в Химках квартиры уже стоят от $750 за 1 кв. м. В Красногорске цены в новостройках доходят до $850. Заметим, речь идет о больших по площади квартирах улучшенной планировки. Самые дешевые квартиры можно приобрести в старых домах таких городов, как Егорьевск, Луховицы, Талдом, Руза, Пущино. Новостройки в этих городах обойдутся в сумму от $250 за 1 кв. м (Луховицы). По данным агентства МИАН, дороже всего квадратный метр на первичном рынке Подмосковья стоит в Реутове и Красногорске.

Тенденции развития
Как одну из тенденций развития рынка недвижимости Подмосковья можно отметить то, что здесь очень незначительна разница в цене квадратного метра между панельным и монолитно-кирпичным жильем. По мнению специалистов компании МГСН, в будущем предположительно половину жителей Щербинки составят приезжие из столицы. Очевидно, что причина этого — разворачивающееся здесь активное строительство.

Сегодня хорошая двухкомнатная квартира площадью свыше 60 кв. м в кирпичном доме в Щербинке стоит дешевле однокомнатной квартиры в Южном Бутове. Однако растущий спрос неизбежно порождает увеличение цены. Как следствие, в ближайшем будущем ожидается сокращение разрыва в ценах между Москвой и Ближним Подмосковьем. Прогнозы эти не беспочвенны: такого взлета цен, как на подмосковном рынке, не демонстрирует сегодня ни один сегмент real estate.

В итоге жилье в самых популярных и близких по расстоянию к Москве городах — Одинцове, Химках, Мытищах, Красногорске — уже сейчас по стоимости вплотную приблизилось к столичным новостройкам на окраинах. В названных городах и даже в Люберцах (этот город еще недавно считался аутсайдером в таком ряду) квадратный метр оценивается в $700–800.

Что влияет на цены
Одна из причин (но не самая главная) роста цен на подмосковную недвижимость — увеличение причитающейся муниципалитетам доли в готовых домах. Если еще год назад она не превышала 20% (для сравнения: в Москве застройщикам приходится отдавать структурам правительства города 40–45% квартир), то к середине текущего года эта цифра возросла в среднем до 30%. То есть отчисления застройщиков увеличились на 10%.

Что, естественно, тут же сказалось на ценах на недвижимость. Увеличиваются и расходы застройщиков на прокладку инженерных коммуникаций. В крупных областных городах практически исчерпаны строительные площадки в обжитых районах, где основные коммуникации находились «под боком». Все чаще застройщикам приходится перемещаться в «чистое поле» и на окраины. И если в Москве девелоперам все же удается разделить часть расходов на обустройство инфраструктуры с правительством города, то в Подмосковье это не так. По некоторым данным, создание коммуникаций в расчете на стандартный 16-этажный панельный дом составляют около $150–200 тыс.

Еще одна причина, о которой участники рынка предпочитают умалчивать, — возросшие аппетиты подмосковных риэлторов, которые, как и их московские коллеги, сегодня стали выкупать квартиры у застройщиков оптом (ранее такая практика была не правилом, а исключением). Поговаривают — неофициально, разумеется, — что после этого квартиры перепродаются с наценкой 12–15%. По мнению директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Натальи Тихоновской, за МКАД многих москвичей тянет необходимость улучшить жилищные условия: переехать в квартиру попросторнее и в дом качеством повыше.

За ту сумму, которую в Москве надо заплатить за «однушку», в Ближнем Подмосковье в пределах 10 км можно купить двухкомнатную квартиру. Другая категория покупателей — молодые семьи, которые желают разъехаться с родителями, но не имеют возможности купить в столице даже минимальное по размерам и цене жилье. Раньше они предпочитали Марьино, Люблино, Бутово, но сейчас цены там зашкаливают за $700. А в области квадратный метр может стоить $300 — причем в кирпичном доме.

— В Москве сложился дефицит дешевых одно- и двухкомнатных квартир, настолько велик на них спрос, — говорит Н. Тихоновская. — Поэтому такое жилье в столице дорожает быстрее всего. А вот в Балашихе, Лобне, Мытищах и Видном дешевых однокомнатных квартир пока что достаточно. — В Москве заканчивается дешевая типовая застройка, уступая место более дорогому точечному строительству, — отмечает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга компании «ИНКОМ-Недвижимость».

— То есть через год-два дешевых квартир в Москве будет еще меньше, чем сейчас. Уже сейчас взоры москвичей устремились в область. В доказательство этого факта говорит статистика: если год назад около 15–20% покупателей квартир в области составляли москвичи, то к середине нынешнего года эта цифра возросла до 25–30%. Еще недавно многих москвичей останавливал страх потери преимуществ проживания в столице.

Но с развитием транспортных связей между областью и столицей, а также с развитием инфраструктуры Подмосковья этот довод стал отступать. «Переломным моментом стало присоединение к Москве расположенных за МКАД районов, — говорит Олег Репченко, руководитель департамента маркетинга и рекламы агентства недвижимости МИАН. — Сначала люди и в Жулебино ехали неохотно».

Все зависит от столицы
Именно интерес москвичей к подмосковным новостройкам привел к тому, что жилье в городах-спутниках в прошлом году подорожало на 19%. Такие города, как Реутов или Химки, стали восприниматься покупателями как часть Москвы. Помимо близости к столице Химки нравятся покупателям своей развитой инфраструктурой, а на привлекательность Реутова повлияло окончание строительства в соседнем московском районе Новокосино. Поэтому цены там от московских отличаются не так заметно, как в других городах. По прогнозам аналитиков, рост цен на жилье в области будет опережать рост цен в Москве на 10–20% (т. е. если ежемесячно квартиры в столице дорожают на 2%, то в Ближнем Подмосковье — на 2,2–2,5%).

Застройщики очень точно определили этот «зазор» — он еще очень долго не позволит приблизиться подмосковным новостройкам к цене московских. А для покупателей разница и в $30–50 за 1 кв. м является существенной, позволяя «сэкономить» даже на однушке $2–4 тыс. Некоторая часть покупателей выбирает Ближнее Подмосковье в надежде «убежать» от плохой столичной экологии (по наблюдениям риэлторов, таких людей около 10% всех их клиентов). Однако с каждым месяцем их доля сокращается, так как на поверку оказывается, что в радиусе до 20 км от Москвы экология не так уж и хороша.

Сегодня спрос-предложение на подмосковную недвижимость равновесны: цены на нее плавно растут, объемы строительства увеличиваются, разнообразнее становится «ассортиментный ряд» домов. Практически сформировался тот социальный слой покупателей, которые претендуют на областные квартиры. Дешевого жилья в радиусе до 20 км от Москвы больше нет (т. е. такого, которое в 1,5–2 раза дешевле московского). Теперь такие варианты можно найти только во втором областном радиусе (30–50 км от столицы). Но это уже другой рынок, только формирующийся и еще малопонятный даже для застройщиков.

Евгений Михайленков
Начальник отдела маркетинга и аналитических исследований компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
— В ближайшее время будет продолжаться активное строительство новостроек в подмосковных городах. Это связано с тем, что в Москве осталось мало места под застройку, а желающих приобрести недвижимость в столице или недалеко от нее очень много. Дорога до Москвы из города-спутника, как правило, занимает немного времени, а цены на недвижимость в Подмосковье на порядок ниже, чем в столице. Некоторые города даже внешне ничем не отличаются от столицы.

Выбирая тот или иной подмосковный город, чтобы купить в нем квартиру, люди, как правило, руководствуются бытовыми мотивами. Например, у человека дача на северо-западе, и тогда он стремится приобрести квартиру в городе-спутнике, расположенном именно в этом направлении. Кто-то покупает квартиру в том городе, где он жил в детстве и с которым у него связаны воспоминания.

Андрей Жинган
Руководитель отдела по связям с общественностью компании МИАН:
— Перспективы развития рынка недвижимости в подмосковных городах-спутниках очень высокие. Уже сейчас наблюдается устойчивая тенденция подорожания подмосковного жилья и, более того, приближения его стоимости к цене столичного жилья. Одна из категорий клиентов, приобретающих квартиры в ближайшем Подмосковье, — это люди, имеющие жилье в столице.

Дело в том, что сегодня, продав в Москве квартиру, можно купить квартиру большей площади и более высокого класса в городе-спутнике. Рост популярности подмосковного жилья также результат того, что в Подмосковье появилось очень много иностранных предприятий, работники которых имеют достаточно высокие зарплаты и могут позволить себе приобрести качественное жилье недалеко от места работы. Помимо предприятий в ближайшем Подмосковье также находятся большие торговые центры, и люди, которые в них работают, часто приобретают жилье поблизости.

Средняя стоимость одного квадратного метра в Мытищах составляет сейчас $500, что очень немного по московским меркам. Причем это цена одного квадратного метра в новостройке, квартиры в которой имеют отделку, сантехнику и качественное остекление. В ближайшее время темпы строительства в области будут активизироваться. Сейчас весьма удачное время для инвестиций. С одной стороны, благосостояние населения увеличивается, благодаря чему люди могут приобретать новое и качественное жилье.

С другой стороны, высокий спрос влечет за собой постоянный рост цен на жилье, и потому многие стремятся приобрести его как можно скорее, чтобы через некоторые время не пришлось платить в несколько раз больше.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»: — Наибольший спрос в городах Ближнего Подмосковья — Реутове, Одинцове, Видном, Красногорске, Химках. Но нельзя не учитывать потенциал таких городов, как Балашиха и Пушкино. Спросом везде пользуются одно- и двухкомнатные квартиры всех типов: «панель», «кирпич», «монолит-кирпич». Особенно популярны у покупателей типовые панельные дома.

Они привлекают небольшим метражом и относительно недорогой ценой. За последний квартал цены на квартиры в городах-спутниках выросли на 8–9%. Это обусловлено тем, что все больше покупателей из Москвы и регионов не могут найти квартиры в столице, по цене и качеству соответствующие их требованиям и достатку. В последнее время жители столицы нередко выражают готовность переехать в Подмосковье ради жилья более высокого уровня. При этом они выигрывают не только в качестве, но и в метраже. В целом у покупателей подмосковных квартир повысился уровень требования к домам и их престижности. Одним из наиболее значимых факторов является качество жилья и соблюдение сроков.

Покупатели, перед тем как приобрести квартиру в новостройке, стремятся как можно больше узнать о застройщике, оценить его работу на примере других возведенных домов. Ожидается, что к концу 2003 года цены на первичном рынке вырастут приблизительно 3–3,5%. Изменения соотношения спроса и предложения не ожидается, и тот и другой будут только расти. В настоящее время в Подмосковье, как и в Москве, очевидно преобладание нетипового строительства над типовым. Многие застройщики стараются строить именно нетиповые дома. Делается это с целью повышения конкурентоспособности объектов Подмосковья по отношению к объектам в Москве. Сравнивая цены на квартиры в монолитно–кирпичных домах в столице и области, можно сказать, что они различаются на 25–30%. Даже жилье в типовой новостройке на окраине столицы стоит дороже, чем в нетиповой в Ближнем Подмосковье.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»: — Московская область — один из лидеров по вводу жилья в стране. Если сейчас активно застраивается ближайшее Подмосковье (Красногорск, Мытищи, Видное и т. д.), то в ближайшем будущем аналогичные перспективы ожидают зону 20–50 км от Москвы (Дмитров, Чехов, Коломна).

Выход московских компаний в Подмосковье — одна из основных тенденций развития рынка недвижимости. Специалисты отмечают достаточно резкое увеличение предложения жилья в регионе, в первую очередь на рынке новостроек. Последние два года здесь идет активное строительство, есть интересные проекты. В 2002 году здесь было введено в эксплуатацию более 3 млн кв. м жилья. Покупателей привлекают непосредственная близость жилья к Москве и МКАД, развитая инфраструктура городов, лесопарковые зоны, зоны отдыха и водоемы, расположенные рядом с подмосковными городами. Большим спросом в Московской области пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.