В Москве - мода на новостройки

Самая модная тема разговоров у "правильных" людей в этом году - обсуждение роста цен на московскую недвижимость. Роста во многом неожиданного, поскольку многие аналитики и риэлторы ожидали несколько иного: если не падения, то как минимум фиксации средней стоимости квадратного метра жилья в Москве. Вместо этого, если оперировать некими средними величинами, цены на московские новостройки выросли за год на 30-40% (не учитывая значений прироста стоимости в зависимости от готовности объекта).

Складывающаяся ситуация особенно заинтересовала некрупных частных инвесторов. По различным оценкам, сегодня порядка 30% квартир в новостройках приобретаются именно в качестве инвестиционного вложения. "Люди, имеющие средства для инвестиций, предпочитают недвижимость в объектах бизнес-класса и класса люкс, - говорит Наталья Тихоновская, директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Такие вложения надежны, поскольку этот сектор наименее подвержен колебаниям цен на рынке недвижимости. Клиенты же, покупающие недвижимость непосредственно для проживания, приобретают квартиры в типовой застройке и относительно недорогих монолитных домах".

Рекордный рост был обеспечен уже в I квартале 2003 г., когда зафиксированный объем сделок практически в два раза превысил среднестатистический. Второй скачок пришелся на август-сентябрь. Риэлторы в качестве причин роста цен называют падение курса доллара и общее неустойчивое поведение валют - на этом фоне вложения в недвижимость оказались особенно привлекательным способом сохранения сбережений.

Подмосковье цветет пышным цветом

Сложившийся на сегодняшний день рынок новостроек можно условно разделить на три части: бизнес-класс, эконом-класс и новостройки в Подмосковье. Причем последней тип новостроек развивается особенно бурно. Это легко объяснимо. Существует многочисленная категория покупателей жилья в пределах до $50 000, но сегодня за эти деньги купить даже однокомнатную квартиру в московской новостройке непросто - не только из-за возросших цен, но и из-за увеличения площади квартир. Если ранее площадь стандартной однокомнатной квартиры составляла 36 "квадратов", то сегодня уже более 44. Умножьте на среднюю стоимость панельного типового жилья на окраинах Москвы на уровне $1000. Получается впритык.

Поэтому покупатель, обладающий "жалкими" пятью десятками тысяч долларов (года четыре назад он мог купить трехкомнатную квартиру в не худшем спальном районе Москвы), вынужден подыскивать для себя варианты в ближайшем Подмосковье. При этом в наиболее востребованных подмосковных городах (Мытищи, Королев, Красногорск, Химки, Видное, Домодедово, Подольск, Люберцы) цены сложились на уровне $550-600 за квадратный метр и покупатель получает жилье большей площади и нередко даже лучшего качества, чем в Москве. "В Подмосковье очевидно преобладание нетипового строительства над типовым, планировки отличаются оригинальностью и особой комфортностью, - говорит Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Делается это в первую очередь с целью повышения конкурентоспособности объектов Подмосковья по отношению к объектам в Москве. Сравнивая цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах в столице и области, можно сказать, что они различаются на 25-30%". Директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Елисеев отмечает: "Ближайшее Подмосковье - самый ликвидный сектор рынка новостроек. Это связано с относительной дешевизной квартир (пока еще) в прилегающих к Москве городах. Причем все подмосковные новостройки отличаются и очень высоким качеством строительства. К примеру, квартиры в новых домах в Люберцах предлагаются сегодня уже по ценам от $660 за квадратный метр и продолжают пользоваться при этом очень высоким спросом. Думаю, что в ближайшее время цены по Подмосковью будут расти с не меньшей скоростью, чем в столице".

Бутово для экономных

К жилью эконом-класса в Москве сегодня смело можно относить все панельное домостроение и новостройки в южном и восточном секторе Москвы. В основном это жилье до $1300-1400 за "квадрат". Покупатели этой категории уделяют внимание уже не только цене, но и местоположению дома (основное требование - близость к метро). При этом жилье эконом-класса обнаруживает серьезный недостаток: речь идет в подавляющем большинстве случаев о панельных домах, а панель как таковая не позволяет предложить покупателю модную нынче свободную планировку. А фиксированные метражи квартир часто не отвечают пожеланиям покупателей.

Несмотря на это, в этом секторе жилья отмечено серьезное превышение спроса над предложением (и это при том, что такого жилья в Москве строится больше всего). Одна из причин кроется в том, что до реального рынка продаж доходит не более половины всех квартир, а большая часть уходит на социальные и прочие городские программы, например под расселение жильцов из реконструируемых домов в центре.

Доплата за вид из окна - 15%

Наибольший интерес в плане инвестиций представляет собой сектор жилья бизнес-класса. Цены в этом сегменте варьируются от $1450 до $2850 в зависимости от нескольких параметров. Как отмечают риэлторы, покупатели в первую очередь обращают внимание на местоположение объекта, близость к метро и наличие рядом с домом зеленой зоны. Несколько меньшее значение для покупателя имеют инфраструктура жилого комплекса, охрана и высота потолков (желательно более 3 метров).

Оптимальными на сегодняшний день по метражу считаются площади однокомнатных квартир не более 70 кв. м, двухкомнатных - не более 90, трехкомнатных - порядка 130 "квадратов" и четырехкомнатных - в районе 160. Наиболее востребованными риэлторы признают двух- и трехкомнатные квартиры. В бизнес-классе на цену (увеличение порядка $150-250 за 1 кв. м) начинают оказывать влияние и такие параметры, как видовые характеристики квартир. К примеру, в доме на ул. Удальцова к нему были отнесены квартиры, из окон которых был виден шпиль Университета. По словам Оксаны Каарма, подобный подход, когда в первую очередь продаются квартиры на верхних этажах с панорамным видом из окон, касается практически всех объектов бизнес-класса: строительство нового жилого комплекса "Гранд-Парк" еще только началось, оценить видовые достоинства квартир вроде бы нельзя физически, а верхних этажей в продаже уже нет.

Халтуры хватает

Когда риэлторы говорят, что все московские новостройки сегодня разлетаются "как горячие пирожки", они несколько грешат против истины. На самом деле примеров, когда из-за ошибок в проектировании или в позиционировании на рынке квартиры подолгу не продаются, достаточно. Можно вспомнить, например, дом в Москворечье-Сабурове, корпус 45. Как отмечает Наталья Тихоновская, его проектировщики не учли целого ряда важных для покупателя моментов. Так, из достаточно большого количества окон в этом доме открывается вид на окна квартир соседнего дома. При том что расстояние между этими домами составляет всего 3 метра! Излишне большие эркеры "съедают" существенный размер полезной площади, и размещать мебель очень неудобно. Наконец, на одном этаже размещено сразу шесть квартир - это многовато для дома, претендующего на звание недвижимости бизнес-класса.

Похожими недостатками грешит и жилой комплекс "Корона". Покупатели основными минусами считают явный недостаток света в жилых помещениях и ту же неудачную "направленность" окон большинства квартир на соседские. Позиционируя этот комплекс как бизнес-класс, его проектировщики заложили высоту потолков в нем всего 2,85 м, а это низковато для жилья такого уровня.

Подолгу ищут своих покупателей и квартиры в домах с необоснованно завышенными метражами квартир. Можно посочувствовать риэлтору, которому надо продать однокомнатную квартиру общей площадью 103 кв. м в доме на Новочеремушкинской улице, 18. Еще одна из наиболее распространенных ошибок - строительство дома "не в своем" районе. Наиболее яркий пример - дом на ул. Чечулина, вл. 9-11. Хороший дом уровня бизнес-класса, с высоким качеством строительства, парком, инфраструктурой. Однако стоит на востоке Москвы, в не престижном для такой категории районе. Как результат - неутешительные для инвестора итоги продаж.

Есть и позитивные примеры того, как девелоперы учатся на собственных ошибках. Дом на проспекте Маршала Жукова, 74Б, был спроектирован с высотой потолков 2,65 м и оснащен отечественными лифтами. С реализацией возникли определенные проблемы. Риэлторы рекомендовали застройщику немного доработать планировки, поднять потолки и установить импортные лифты. В итоге квартиры во внешне точно таком же доме № 74А были распроданы в два раза быстрее.

А строить-то где?

Многие аналитики рынка в своей позиции тверды: рост будет продолжаться и дальше. Этот прогноз подкрепляется объективными данными об усиливающемся дефиците земли под жилую застройку в Москве и растущей в связи с этим инвестиционной себестоимостью строительства.

Действительно, уже официально объявлено об отсутствии свободных участков под строительство в Митине. Малы "земельные запасы" и в других крупнейших новостроечных районах - Бутове и Жулебине. Остаются точечная застройка и участие либо в программах по расселению пятиэтажек, сносу ветхого и строительству нового жилья, либо (новинка года от московского правительства) - в игре под названием "Вывод предприятий". Однако все эти варианты по определению дороже комплексной застройки микрорайонов. Добавим к этому традиционные уже сетования застройщиков на постоянное удорожание процесса замены старых коммуникаций (эти жалобы имеют под собой некоторые основания). И оставим без комментариев жалобы об удорожании собственно стоимости общестроительных работ (не имеющие под собой серьезных оснований, однако также влияющие на психику и нервозность покупателей).

Все эти объективные и субъективные факторы очень серьезно подогревают интерес к приобретению недвижимости в Москве, причем зачастую заставляя людей не обращать особого внимания на потребительские качества приобретаемого жилья и качество строительства. Главное - успеть купить, пока не подорожало. Ситуация чем-то напоминает недалеко советское прошлое, когда, завидев очередь, люди спешили занять в ней место и только потом спрашивали - за чем, собственно, стоим? Подобная психологическая атака на покупателя приносит инвесторам неплохие дивиденды, а городским властям позволяет получать максимальные прибыли от реализации прав на строительство новых жилых домов в Москве.

Инвесторам беспокоиться не о чем

Как показал прошедший в Москве 6 ноября первый открытый инвестиционный аукцион (до этого проводились закрытые конкурсы) на право проектирования, строительства и реконструкции жилья, инвесторы тоже ориентируются на дальнейшее повышение стоимости жилой недвижимости в столице. Если ранее, при прямом распределении участков мэрией или префектурами, "город" получал порядка $170 с квадратного метра нового жилья, то при системе закрытых конкурсов эта доля повысилась до $359. А по итогам открытого аукциона эта цифра составила в среднем $521 за 1 кв. м!

Однако и зафиксированное повышение стоимости прав на застройку позволяет предположить (с учетом приблизительно полуторагодичного инвестиционного цикла нового строительства в Москве), что риэлторы и девелоперы ориентируются на 20-30% роста стоимости жилья в течение 2004 г. В том же случае, если в расчетах по предложенным объектам инвесторы ориентировались на сложившийся сегодня уровень цен на квартирном рынке Москвы, то столь серьезное стоимостное повышение доли города позволяет сделать вывод о том, что высказываемые предположения о существующей 50%-ной доходности девелоперских проектов отнюдь не лишены основания. Просто доходность инвестора снизится до 25-30%. Даже при условии остановки роста цен на недвижимость и без учета инфляции. Так что за инвесторов бояться нечего. Да и город не в накладе - аукцион принес ему незапланированные $25 млн прибыли, которые вице-мэр Москвы Валерий Шанцев пообещал "потратить на строительство муниципального жилья". А это как минимум 40 000 "квадратов" недорого панельного жилья. Интересно, появятся ли они в будущих итоговых отчетах московского стройкомплекса, или нет.

Средняя стоимость 1 кв. м по городам Подмосковья