Подорожают ли квартиры еще на 40%?

Подорожания московской жилой недвижимости на 40% в 2003 г. не ожидали сами риэлторы. Теперь застройщики потирают руки: есть возможность под шумок реализовать даже слабые проекты. А вот с прогнозами по поводу 2004 г. все операторы рынка крайне осторожны.

Если попытаться разобраться в истинных причинах увеличившегося спроса на московские квартиры, то напрашиваются два основных вывода. Повышенный спрос был сформирован в первую очередь мелкими и средними частными инвесторами, которых испугало падение доллара. Наиболее интересным объектом для инвестиций в тот момент оказались московские квартиры, в приобретение которых и была направлена обесценивающаяся долларовая масса. При этом в основном речь шла о суммах от $50 000 до $70 000, и спрос формировался вокруг одно- и двухкомнатных квартир низшего и среднего ценовых классов. А предложение новостроек в этом секторе как раз невелико, поскольку большая часть дешевого панельного жилья уходит городу на реализацию социальных программ. С медленным уменьшением в Москве числа пятиэтажек уменьшается предложение дешевых небольших квартир и на вторичном рынке. В итоге стала реальной ситуация, когда, имея на руках $60 000, клиенты выстраивались в очередь за квартирами в этих ценовых рамках. Что потянуло за собой рост цен и в других сегментах.

Подобная ситуация, конечно, не вечна. И, рассуждая о перспективах на 2004 г., специалисты наиболее часто говорят о возможном росте средней стоимости квадратного метра жилья на 20%. Если только на финансовом рынке не появится более эффективный инвестиционный инструмент, в который могут быть перенаправлены средства, лежащие сейчас в московской недвижимости. И что произойдет с рынком, когда владельцы "темных окон" новостроек (т. е. квартир, купленных не для проживания, а в инвестиционных целях), решат от них в одночасье избавиться, представить сложно. А ведь уже в ноябре-декабре были отмечены первые симптомы снижения темпов реализации новостроек. К примеру, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник с вероятностью 50 на 50 оценивает возможность такой цепочки развития событий: снижение темпов продаж новостроек - растяжение графиков продаж относительно планируемых застройщиками в условиях растущего спроса - затруднения с обслуживанием заемных средств - увеличение доли невозврата кредитов у банков - банковский кризис "плохих кредитов" - сокращение объемов инвестирования банками застройщиков - срыв завершения инвестиционных проектов и ввода домов в эксплуатацию - отток покупателей с первичного рынка.

Положение на московском рынке квартир напоминает ситуацию, предшествовавшую дефолту 1998 г. После серьезного роста цен в 1995-1996 гг. рынок постепенно начал стабилизироваться, и 1997-й уже был отмечен равновесием спроса и предложения. Однако вместо ожидаемой стабилизации цены упали в среднем на 30%. Тогда риэлторы говорили, что причины надо искать в области психологии, сетовали на незнание россиянами законов развития рынка. Однако если предположить, что с тех пор менталитет граждан особенно не изменился (а вот боязнь кризиса сохраняется), то повторение истории не выглядит таким уж невероятным.

Если же рассматривать вариант сохранения полностью стабильной ситуации в стране и безусловное выполнение заявленных строительных программ, то темпы роста цен на квартиры все равно замедлятся. Их рост может находиться в пределах от "инфляционного" минимума в 10% до максимально ожидаемого в 24%. Правда скорее всего лежит посередине. При этом, как отмечает руководитель аналитического центра компании "Домострой" Дмитрий Попов, "наиболее интенсивно будут расти в цене отдельные элитные проекты, однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Москве площадью менее 50 кв. м, а также квартиры небольших и средних площадей (35-70 "квадратов") в ближайших городах Подмосковья, где ведется активное строительство в последние 3-5 лет: Красногорск, Химки, Мытищи, Подольск, Троицк, Люберцы, Балашиха". Можно добавить, что подмосковные квартиры, по мнению большинства риэлторов, обнаруживают на сегодняшний день наибольший инвестиционный потенциал. Во всяком случае, рост их стоимости до уровня дешевых панелек в непрестижных московских районах выглядит вполне реальным.